De interesse om te investeren in vastgoed is de laatste jaren aan het groeien. Veel mensen zoeken manieren om vermogen op te bouwen met tastbare bezittingen. Investeren in vastgoed is aantrekkelijk. Je kunt namelijk profiteren van waardestijgingen en huurinkomsten ontvangen. In dit artikel lees je waarom investeren in vastgoed zinvol kan zijn, hoe je kunt starten en waar je op moet letten.
Waarom investeren in vastgoed?
Vastgoed kan op meerdere manieren waarde opleveren. Zo kun je inkomsten krijgen uit huur en de waarde van je gekochte pand kan stijgen. Deze twee vormen samen het totaalrendement. Naast rendement biedt vastgoed nog iets belangrijks. Het beweegt anders dan aandelenmarkten. Daardoor is het risico in vastgoed kleiner.
Een andere reden waarom beleggers vastgoed interessant vinden, is dat het tastbaar en concreet is. Je ziet het pand en je kiest zelf aan wie je het verhuurd. Dat geeft veel mensen rust. Wel vraagt vastgoed om kennis, geduld en discipline. Als je bereid bent om je goed in te lezen en goede keuzes te maken, kun je er op lange termijn veel aan hebben.
Hoe begin je met investeren in vastgoed?
Er zijn verschillende manieren om met vastgoed te beginnen. Welke manier het beste bij jou past, hangt af van je budget, je tijd en je motivatie.
Zelf een pand kopen en verhuren
Je koopt een woning, winkelruimte of bedrijfsruimte en verhuurt die. Hierbij kun je het beheer zelf regelen of uitbesteden. Zelf beheren kost meer tijd, maar uitbesteden kost geld. Het voordeel aan deze manier is, dat je veel invloed hebt op je strategie, je huurprijs en het onderhouden.
Beleggen in aandelen of fondsen die in vastgoed investeren
Bij deze optie koop je aandelen van vastgoedbedrijven of een fonds. Hierbij profiteer je van dividend en koersontwikkeling. Een voordeel hieraan is dat je geen gedoe hebt met onderhoud of huurders. Je bent alleen afhankelijk van de koers en de besluiten van het bestuur.
Investeren via een zakelijk hypothekenfonds
Bij deze optie leg je geld in bij een fonds dat zakelijke hypotheken verstrekt aan vastgoedprofessionals. Hierover ontvang je rente en je hebt geen beheer en geen leegstand. Het rendement is vaak stabieler, maar meestal lager dan wanneer je zelf koopt en verhuurt. Voor startende beleggers is dit een rustige manier om kennis te maken met de sector.
Stappenplan voor je eerste aankoop
Met behulp van het onderstaande stappenplan, ben je voorbereidt op je eerste aankoop.
1. Bepaal je doel en horizon
Wil je vooral maandelijkse inkomsten vanuit huur, je richten op waardegroei van je pand of een mix? Hoe lang wil je het pand houden? Je doel bepaalt de keuzes die je straks maakt. Daarom is het belangrijk om eerst je doel vast te leggen.
2. Stel je budget en financiering vast
Maak voor jezelf duidelijk wat je budget is en wat je aan eigen middelen kunt inzetten. Verken verhuurhypotheken en vergelijk rentes en voorwaarden. Let op kosten zoals aflossing, boetevrij aflossen en verplichte eigen inbreng. Houdt ook rekening met de huizenprijzen in je budget, deze blijven maar stijgen.
3. Kies je segment en locatie
Beslis waar je in wilt investeren. Ga je voor een woning, een winkel of een bedrijfsruimte? Zoek online naar vraag en aanbod in de regio of ga langs bij een makelaar. Kijk hierbij naar huurprijzen, leegstand, economische activiteiten en toekomstige plannen van de gemeente.
4. Reken vooraf je kosten
Om een beeld te krijgen van de kosten, is het verstandig om een berekening te maken van zowel het bruto en netto rendement. Neem alle kosten mee, denk aan rente, aflossing, verzekeringen, VvE, onderhoud, gemeentelijke heffingen, beheer en een buffer voor leegstand.
5. Onderzoek het gebouw goed
Laat een bouwkundige een keuring doen. Kijk naar documenten zoals VvE-stukken, de huurovereenkomst en het bestemmingsplan. Controleer energielabel en isolatie. Hoe beter het huis of pand presteert, hoe kleiner het risico op kosten en leegstand. Door hier van tevoren goed naar te kijken, voorkom onverwachtse kosten.
6. Regel beheer en verhuur
Kies of je zelf het beheer doet of dit uitbesteedt. Stel hiervoor duidelijke huurcontracten op met heldere afspraken over indexatie, onderhoud en oplevering.
7. Monitor en optimaliseer
Houd de administratie bij. Evalueer elk jaar je huur, je kosten en je rendement. Mocht er iets vervangen of gemaakt worden, stel dit dan niet uit. Kleine verbeteringen kunnen de verhuurbaarheid en de huurprijs namelijk verhogen.
Rekenvoorbeeld: een eenvoudige berekening
Om een voorbeeld te geven van de winst, koop je in dit voorbeeld een appartement voor €250.000. Dit betaal je met €75.000 eigen geld in en je sluit een verhuurhypotheek af voor 175.000 euro. De kale huur is €1.250 per maand. Dat is €15.000 per jaar.
Kosten per jaar:
- Rente en aflossing samen €10.500
- VvE, verzekering en gemeentelijke heffingen €1.200
- Onderhoud en buffer €800
- Leegstand en incassorisico, als buffer €500
Totale kosten: €13.000 per jaar.
Winst €15.000 - €13.000 = €2.000 per jaar.
Het netto rendement op je eigen geld is dan ongeveer 2,7 procent. Dat voelt misschien aan de lage kant. Maar vergeet de aflossing en mogelijke waardegroei niet. Los je elk jaar af, dan groeit je eigen vermogen in het pand. Stijgt de waarde met bijvoorbeeld één procent per jaar, dan tikt dat op termijn aan. Daalt de waarde, dan blijft alleen je winst over. Om teleurstellingen te voorkomen, kun je meerdere scenario’s rekenen.
Wat zijn de risico’s van investeren in vastgoed?
Overal komen risico’s bij kijken, bij vastgoed spelen vaak de volgende punten:
- Waardeschommelingen: de waarde van woningen, winkels en kantoren kan bewegen. Dus houdt er rekening mee dat het even kan dalen.
- Leegstand: als je geen huurder in je pand hebt, ontvang je ook geen huur. Kies hiervoor locaties met veel vraag.
- Onderhoud en onverwachte kosten: een ketel die vervangen moet worden of houtrot in kozijnen kan duur zijn. Zet daarom elk jaar een vast bedrag opzij voor onderhoud.
- Regelgeving en fiscaliteit: huurregels en belastingregels veranderen soms. Volg het nieuws en laat je adviseren. Houd rekening met regels rond energielabel en verduurzaming. Een beter label maakt een woning vaak aantrekkelijker en toekomstbestendig.
Hoe beperk je deze risico’s?
- Koop kwalitatief pand op een goede plek: de locatie, staat van onderhoud en de indeling zijn belangrijk voor verhuurbaarheid.
- Werk met een plan voor onderhoud: klein onderhoud snel oplossen voorkomt grotere kosten.
- Blijf leren en evalueren: vergelijk je resultaten met je plan. Pas bij waar nodig. Bouw kennis op door te lezen en te spreken met ervaren beleggers en professionals.
Veel voorkomende fouten
- Te veel focus op bruto cijfers: bruto cijfers lijken vaak indrukwekkend. Netto cijfers vallen soms tegen, maar dit is wel realistisch. Neem alle kosten op in je berekening op teleurstellingen te voorkomen.
- Kopen op gevoel, niet op data: een mooi pand zegt niet alles. Kijk goed naar huurprijzen, demografie en werkgelegenheid. Ook is het goed om je te verdiepen in plannen voor infrastructuur en nieuwbouw in de buurt.
- Te weinig aandacht voor beheer: een huurder selecteer je zorgvuldig. Maak duidelijke afspraken en controleer regelmatig de staat van het pand. Goed beheer voorkomt gedoe en kosten.
- Geen buffer: zonder reserve, kan onderhoud nog duur komen te staan. Zet daarom echt maandelijks of jaarlijks iets opzij.
Aan de slag
Nieuwsgierig geworden over investeren in vastgoed? Wil je je verder verdiepen en ontdekken welke optie het best bij jou past? Informeer je dan verder in vastgoed kopen.
